L’INVESTISSEMENT LOCATIF À MARSEILLE
Métropole du sud-est de la France, Marseille est une ville de caractère qui cumule les atouts et séduit toujours plus. Son patrimoine, ses habitants chaleureux, son dynamisme, son accessibilité, et ses plages en centre-ville sans oublier le décor somptueux qui l’entoure et le soleil qui la baigne toute l’année lui permettent de se classer sur le podium des villes les plus prisées de France. La cité phocéenne est dès lors une ville de choix pour les investissements immobiliers. Décryptage de la ville avec Baltis Capital.
1 – LA BONNE SANTE ECONOMIQUE DE MARSEILLE : UN LEVIER POUR LES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS
- Un Boom économique remarquable :
Environ 45.000 emplois ont été créés à Aix/Marseille depuis l’an 2000. Pour en arriver là, la ville a su démultiplier ses forces. C’est ainsi que si les secteurs historiques – portuaires et commerciaux – restent des activités majeures de l’économie marseillaise, ils sont désormais accompagnés d’autres fleurons très performants : les banques et assurances, les télécommunications, le tourisme (notamment les croisières) et les activités liées à l’innovation que le technopôle de Château-Gombert contribue à développer.
Les développements économiques impulsés à Marseille dans les dernières décennies ont été très nombreux et ont permis d’attirer un nombre croissant d’actifs. Parmi eux, le spectaculaire projet Euro Méditerranée qui est aujourd’hui le troisième quartier d’affaires de France mais également le MUCEM ou la réhabilitation des Docks qui en plus de créer de l’emploi, ont embelli la ville et renforcé son attractivité.
- La première ville étudiante de l’Académie d’Aix-Marseille :
Grâce aux nombreuses écoles et facultés qu’elle abrite, Marseille compte plus de 56 000 étudiants – près de 10% de sa population. Ce vivier étudiant en forte demande de logements aiguise les besoins en studios et petites surfaces.
- Des infrastructures adaptées à une ville où il fait bon de vivre :
Carrefour entre mer et montagne, Marseille a les moyens de séduire. La douceur de son climat, la beauté de ses sites naturels et le charme de ses quartiers pittoresques confèrent à la ville une atmosphère très agréable. En plus de ce cadre idyllique, Marseille jouit d’une grande accessibilité – 3H30 de Paris en TGV et liaisons directes avec bon nombre de grandes villes grâce à son aéroport international – et d’une vie culturelle et festive haute en couleurs. Les pastorales, Marsatac, Art-O-Rama, Actoral… Autant d’évènements annuels qui se conjuguent aux musées et patrimoine marseillais pour animer la cité phocéenne en permanence. La ville est en ce sens un excellent point de chute pour tous les types de profils : les étudiants qui ont à cœur d’évoluer dans un environnement stimulant, les actifs désireux de travailler dans un cadre agréable ou encore les retraités qui apprécieront la praticité de la grande ville (transports, hôpitaux, commerces de proximité) à deux pas de la nature.
2 – MARSEILLE, UN PARC IMMOBILIER EN PLEIN DEVELOPPEMENT ET DES PRIX CONTENUS
Si la cité phocéenne cumule les bons points grâce à son dynamisme économique, son rayonnement culturel et son réseau de transports hyper développé, son marché immobilier reste étonnamment contenu. Le prix moyen du mètre carré est de 3300 € environ. C’est ainsi que malgré la taille et l’aura de la seconde ville de France, les montants restent équivalents à ceux des petites villes de province : se loger coûte 3 fois moins cher à Marseille qu’à Paris.
L’arrivée chaque année de nouveaux habitants multiplie les programmes de construction. Investir dans le neuf peut donc être une bonne stratégie d’autant que Marseille est située en zone Pinel.
Faites toutefois attention, la demande de logements et forte et les délais de vente sont courts. Les investisseurs doivent donc faire preuve de réactivité au moment de prendre une décision !
3 – DANS QUELS QUARTIERS DE MARSEILLE INVESTIR ?
- La Joliette : le nouveau quartier d’affaires
Après une période d’abandon suite au déclin de l’industrie, le quartier de la Joliette a retrouvé un second souffle. Avec le lancement du projet Euro-méditerranéen au milieu des années 1990, la Joliette est en effet devenue le plus gros quartier d’affaire du Sud de la France et le cœur économique de la Métropole. son emplacement privilégié face à la mer, ses deux complexes commerciaux (les Terrasses du Port et les Docks Village), sa majestueuse cathédrale, ses bars et brasseries branchés et ses grandes tours d’affaires dessinées par les plus grands architectes – Zaha Hadid ou Jean Nouvel – en font un des quartiers les plus prisés de Marseille !
® Prix au m2 compris entre 3 050 € et 3 250 €.
- Le 1er arrondissement : le quartier des étudiants
Quartier de l’hypercentre de Marseille, le 1er arrondissement héberge le Vieux-Port et est traversé d’ouest en est par la célèbre Canebière. Très animé, il abrite bon nombre de lieux festifs et culturels, divers établissements scolaires et le grand marché des Noailles. Il est un cela un quartier emblématique de la ville et une destination de choix pour les étudiants. Valeur sure pour les investisseurs puisqu’il garantit une forte demande locative et une belle rentabilité.
® Prix au m2 pour un appartement autour de 2800 €
- Le 4ᵉ arrondissement : un quartier calme pour les familles
Principalement résidentiel, le 4ème arrondissement s’articule autour du Parc Longchamp avec ses grands jardins, ses musées et ses fontaines néoclassiques. Calme et paisible, cette partie de Marseille – pourtant centrale – offre aux familles un refuge pour échapper au tumulte urbain. Autre force du quartier : le Dôme, l’une des plus grandes salles de spectacle du sud de la France avec une capacité d’accueil allant jusqu’à 8500 spectateurs.
®Prix au m2 pour un appartement autour de 2700 €
- Le 5e arrondissement : un quartier dynamique mais paisible !
Situé à la périphérie de la ville, le 5ème arrondissement s’étale de la Plaine jusqu’au cimetière Saint-Pierre connu pour ses immenses tombeaux en marbre. Il est animé par la place Jean Jaurès – agréablement arborée et bordée de cafés – et le boulevard Baille qui regorge de fast-food, bars à vins et grandes enseignes qui ont la côte auprès des étudiants de l’université Aix-Marseille. Il abrite par ailleurs plusieurs hôpitaux dont notamment le grand hôpital la Timone. A la fois paisible et dynamique, c’est un quartier qui attire les jeunes actifs désireux d’allier une bonne qualité de vie aux avantages de la vie urbaine.
®Prix au m2 pour un appartement autour de 3130 €
- Le 6e arrondissement : un quartier à la fois chic et cool
Surplombé par la basilique Notre Dame de la Garde, ce quartier embourgeoisé regorge d’antiquaires, de bistrots typiques et de boutiques de luxe et d’artisanat qui contrastent avec le célèbre cours Julien, repère des graffeurs et des fêtards. Les commerces de proximité, la fluidité des transports et les beaux bâtiments anciens rendent cette partie de Marseille extrêmement séduisante.
® Prix au m2 pour un appartement autour de 3800 €
- Le 8e arrondissement (Prado et Pointe Rouge) :
Situé à deux pas des plages et du parc Borély, ce secteur très recherché propose un environnement résidentiel calme et verdoyant tout en reliant le centre en quelques minutes. Mer et nature en plein cœur de la ville, voilà là un concept qui séduit toujours plus et tire les prix vers le haut mais qui représente un placement sûr pour les investisseurs. N’oublions pas par ailleurs que ce quartier abrite la fierté des marseillais, à savoir le stade Vélodrome !
® Prix au m2 pour un appartement autour de 4700 € (entre 3 900€ et 6 000€)
- 11ème/ 12 ème, arrondissements (Les Camoins / La Valentine) : l’arrière-pays
Ne pouvant pas s’étendre sur la mer, la ville de Marseille se développe progressivement à l’intérieur des terres. Les projets immobiliers neufs se multiplient ainsi en direction du 11ème et 12ème arrondissements. Il s’agit là de quartiers résidentiels vallonnés à deux pas des petits villages provençaux qui encerclent Marseille et dans lesquels les villas au calme de l’agitation urbaine sont très recherchées. L’avantage de ces arrondissements est qu’ils sont très bien reliés à l’hyper-centre par un réseau de transports en commun efficace et pratique.
® Prix au m2 pour un appartement autour de 2 750 € (entre 1 870€ et 3 920€)
