Jeunes curieux, profanes de l’immobilier, cadres dynamiques souhaitant réaliser un premier investissement : ce qui suit est pour vous !
Vous êtes déjà surement intéressés par les Club Deal, particulièrement en immobilier, mais vous ne le savez pas encore. Alors, vous vous demandez : pourquoi ? Parce que le Club Deal regroupe de nombreux avantages.
En quelques mots, le Club Deal est une société (généralement une SCI ou une SAS) rassemblant de deux à cinq personnes, souhaitant réaliser un ou plusieurs investissements immobiliers ensemble. Des amis, un couple, des frères et sœurs, des collègues ou même des voisins de palier, se regroupent pour investir, ce qui leur permet :
- D’augmenter la capacité d’emprunt : à travers une société composée de plusieurs associés, la banque pourra vous accorder un prêt qui vous aurait été difficile, voire impossible à obtenir en étant seul.
- L’apport personnel demandé par la banque sera en moyenne de 10% du projet total, ce qui vous permettra de réaliser un investissement moindre, équivalent à 50% ou 25% de l’apport total demandé en fonction du nombre de personnes dans le club.
- Le choix de l’actif : vous pourrez mettre la barre du budget un peu plus haute, et avoir accès à des investissements auxquels vous n’auriez pas pu prétendre seul.
- De diversifier le risque : vous n’êtes plus seul ! Le risque ne repose donc pas sur une seule tête, mais sur deux ou trois. En effet, si vous êtes 4, vous pouvez cibler l’acquisition de 4 biens immobiliers, et donc diversifier les risques en termes de localisation géographique ou activités des locataires.
- De se constituer un patrimoine immobilier : en voilà une belle façon de commencer, ou de développer sa vie en tant qu’investisseur immobilier. L’apport que vous aviez pour acheter la moitié d’un studio parisien, vous permettra de monter deux ou bien trois Club Deal avec vos amis, votre frère, ou bien votre collègue de bureau ! Ce n’est que le début de vos investissements !
- De prévoir le futur : lorsque votre dette sera remboursée, d’ici 15 ans, les loyers pourront alors servir de complément de revenus versés chaque mois par exemple : un investissement idéal pour la retraite !
Une fois le Club Deal structuré, et le bien immobilier acquis, le plus complexe arrive : la gestion.
C’est bien joli d’avoir acheté un super local commercial, mais la gestion du bien va être aussi déterminante que l’obtention de votre financement bancaire. Il ne suffit pas d’envoyer tous les mois des appels de loyers, et de régulariser les charges en fin d’année, cela serait trop beau !
Le gestionnaire locatif doit avoir des connaissances financières, fiscales, techniques, administratives, en droit de l’urbanisme, en droit immobilier, en droit de la copropriété, et j’en passe.
Et ATTENTION : en cas de phobie administrative ne prenez pas en main la gestion vous-même, ayez un bon contact dans la poche : un partenaire sérieux, fiable et compétent, qui vous permettra d’avoir l’esprit tranquille !
Mais pas d’inquiétude, vous êtes au bon endroit, Baltis Partners vous permet d’investir sereinement, et vous accompagne à chaque étape de votre projet :
- Création de la structure souhaitée : SCI, SAS, démembrement
- Identification d’un actif immobilier en fonction de vos critères de recherche : localisation géographique, montant total, activité du locataire, etc.
- Montage du dossier de financement bancaire avec nos partenaires
- Suivi de l’acquisition avec votre notaire, ou le nôtre
- Gestion du bien : appel de loyer, quittancement, régularisation de charges, dépôt de garantie, sortie du locataire, état des lieux, relocation, rédaction de bail commercial, protocole de résiliation anticipée, avenant, gestion technique, relance impayés et mise en demeure, assemblées générales, relation avec le syndic de l’immeuble, ouverture du dossier contentieux, devis et réparations, gestion des dégâts des eaux et des relations entre assureurs.
- Relation avec les partenaires : comptable, assurance, centre des impôts, etc
Vous déléguez la gestion, certes, mais vous gardez la main sur les grandes décisions de la vie du local comme les gros travaux, le changement de locataire, la revente, etc).
Le montage du Club Deal, pourquoi ? Comment ? C’est plus clair pour vous ?
Ok passons alors à la question suivante.
Pourquoi l’immobilier commercial ?
L’immobilier commercial est un marché opaque et peu connu du grand public. En effet, le réflexe lorsque nous avons un petit pécule de côté est d’acheter un appartement et le mettre en location.
C’est un choix intéressant, mais il reste plus avantageux d’investir dans l’immobilier commercial.
Ok, alors qu’est-ce que c’est ? On vous propose d’acheter les murs d’un commerce avec un locataire en place. Même principe que l’investissement de votre studio à Paris, mais là vous achetez un local commercial loué à une boulangerie, une crèche, un restaurant une pharmacie, etc et ensuite le commerçant vous verse chaque mois les loyers.
Pourquoi est-ce plus avantageux ?
- Une vision long terme : à leur arrivée dans les lieux, les locataires signent un bail commercial (VS le bail d’habitation en résidentiel), un bail commercial dit 3/6/9, ce qui veut dire que le locataire peut partir au bout de 3 ans, 6 ans, ou 9 ans, ni plus ni moins (sauf votre accord évidemment). Il y aura donc a priori moins de turn-over dans votre commerce que dans votre studio à Paris
- Le temps de se retourner : pour vous prévenir de son départ, la locataire de votre studio doit à minima vous prévenir 1 mois avant, alors que votre boulanger est dans l’obligation de vous prévenir au moins 6 mois avant son départ (six mois avant la troisième année, la sixième ou la neuvième année du bail, vous suivez ?). Six mois, cela nous laisse le temps de nous retourner et de trouver un nouveau commerçant qui souhaite exploiter votre local.
- Rendements plus élevés : la législation des baux commerciaux permet de mettre à la charge des locataires les dépenses engagées par le propriétaire pour le local :
- Taxe foncière
- Assurance propriétaire non-occupant
- Charges de copropriété
Cela implique donc une meilleure rentabilité qu’un investissement résidentiel.
Alors, convaincus ? Baltis Partners existe depuis 2016, représente plus de 20 millions d’euros d’investissements, des actifs répartis sur tout le territoire français pour une moyenne de rentabilités de 11%.
Exemple d’un Club Deal entre amis : Acquisition des murs d’une pharmacie dans le cœur de Lille.
Investisseurs : 4 amis
Montage : SCI
Localisation : Lille
Locataire : pharmacie
Projet total : 420 000€
Apport : 60 000€, soit 15 000€ chacun
Financement bancaire : 360 000€
Rentabilité : 11,85%
D’ailleurs ces 4 amis ont depuis acquis un deuxième local commercial loué à une agence immobilière. Leur patrimoine immobilier se constitue donc sans effort et petit à petit…
Vous avez encore d’autres questions ? Posez-les-nous en live sur http://baltis-partners.fr
N’attendez plus… ENTREZ DANS LE CLUB !
